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房地产市场容积率大调查
栏目:曝光台  发布时间:2009-11-13  阅读次数:5700

来源:华商报

综观09全国楼市,各地“地王”频现,地价高得令人咋舌!这样高的地价下,开发商会如何应对?惊!地价超过楼价现象频现

“面粉贵过面包”,目前在房地产界很流行这句话,意思是指楼面地价高出当时周边房价。在沪杭两地同日诞生的“新地王”的楼面地价,已经接近或超过了周边的商品房价,这是一种典型的“面粉贵过面包”现象。

      遇到这种情况,开发商一般有两种应对办法。SOHO中国董事长潘石屹认为,“面包”一定会涨价,而且会推高周边房价;而河南某地产开发商则认为,增加容积率也能赚钱,“现在(盖房)跟高速超载一样,不超载我们就赚不着钱”。容积率虽然是关系到居住舒适度、房屋性价比的一个重要指标,但由于比较隐蔽,查询也有困难,很多业主买房入住多年,也不知道自己小区的容积率。惑!为何容积率总是喜欢躲猫猫

按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,不同的建筑层数和建筑形态通常会有各自适宜的容积率区间。如独立别墅为0.2~0.5;联排别墅为0.4~0.7;6层以下多层住宅为0.8~1.2;11层小高层住宅为1.5~2.0;18层高层住宅为1.8~2.5;19层以上住宅为2.4~4.5。这样,开发商在通过土地招拍挂的方式拿地时,首先就会根据供地条件中的容积率这项指标,来大致上推定规划建筑的层数和分期产品组合。

昨日,记者上西安市国土资源局查看“西安市国有建设用地使用权挂牌出让公告”发现,尽管出让宗地简况已经对所拍卖地块的用地性质、出让年限、建筑密度、绿地率、容积率等有明确规定,但是,在利益的驱动下,就有开发商敢在容积率上“动手脚”。

现在,购房者要了解房价,最直接的办法就是上西安价格信息网,看商品房价格备案“一房一价”公示,在这里面可以看房号,可以看面积,可以看单价及销售状况,就是看不见容积率。

事实上,开发商们在销售楼盘的过程中,对“容积率”的态度也是各不相同的,有的会在销售过程中公开或大肆宣传自己容积率,而有的则是隐蔽或尽量避免谈及“容积率”。

据西安房地产信息网调查显示:目前,性价比已经成为购房者置业的首要标准。房价、地段、配套很直观,容易看清,但容积率就隐蔽,很多业主买房都入住好多年了,也不知道自己小区的容积率是多少。业界认为:正是因为信息的不对称,才有了不良开发商利用“容积率”钻空子,为自己牟取暴利的事情。到底容积率背后掩藏了什么?它有什么“本事”吸引一些不法开发商不惜对规划进行修改?金钱在背后叮咚作响。叹!开发商动动“容积率”就能赚钱

容积率能直接反映建筑密度,进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光产生影响。正因为容积率如此重要,所以有关容积率的问题也出现得特别多,反映的各个方面的利益冲突也特别尖锐。

近年来,重庆、昆明、海口等城市的房地产开发过程中,在规划审批环节上相继发生重大腐败案件,其主要表现是,一些开发商在拿到土地后便采取不正当手段,勾结城乡规划部门的某些领导和干部,擅自修改规划方案,改变土地使用性质,或者提高容积率,以牟取非法利润。

容积率越高,可供其销售的面积就越多,开发商获利也越大,但是购房者的居住环境就越差。以一块占地1万平方米的土地来计算,假若容积率是3,意味着可建3万平方米,如果把容积率提高到3.5,则可建3.5万平方米。如果以每平方米6000元的价格出售,足足可以多得3000万元,这种诱惑的确很大!对此,全国政协委员、重庆市监察局副局长杜黎明曾说:“容积率在开发商眼中简直就是点石成金的‘魔术棒’,哪怕是能提高0.5个百分点,每个开发商都会不惜血本地公关。”

到这里,大家就不难理解今年一些城市火爆的成交量与“新地王”不断刷新事件为何频发了,“面粉贵过面包”没关系,开发商手中还有“法宝”,规划11层的,可以先盖到12层,业主不闹就算了,一旦业主闹起来,就到规划局补办个手续,交点罚款了事。据知情人士透露:就开发项目而言,可以说容积率就是利润,甚至是命根子!因为利益所驱,各地几乎都出现开发商私调“容积率”事件,西安也不例外。像媒体之前曝光的雁影华庭“16层变17层”、激情2006烂尾楼等,就是改动“容积率”的案例。

实质上,现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高暗藏复式等营销卖点,也是一种变相提高容积率的做法,只是这种做法比较隐蔽,而且也能让部分购房者收益,所以大家心照不宣罢了。业主在楼房容积率这个问题上的不专业,使其在购房中成为弱势的一环。而一些政府官员也容易在容积率这个问题上被开发商的 “糖衣炮弹”砸中!怎么办?相关职能部门已经行动起来,维护业主利益!动!查容积率 断开发商“邪念”

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

开发商增加容积率,为自己牟利,轻则影响业主的采光、通风及居住的舒适度,重则可增加楼盘的“负担”,危及业主的人身及财产安全。雁影华庭住户刘先生告诉记者,开发商加盖一层,意味着大楼的地基要增加这一层的重量,如果当时做的地基,能承受17层楼重,这还罢了,如果只能承受16层楼重,则开发商多加一层,如遭遇洪水、地震的情况,谁敢担保不会出现像整楼倒塌现象。

业内人士王飞扬告诉记者:“容积率是一个非常专业的词,一般业主不会计算,也没法计算,所以必须得依靠行业主管部门,才能维护消费者的利益。”

今年5月4日,住房和城乡建设部、监察部联合下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》,要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理检查。随后,陕西省住房和城乡建设厅、省监察厅也于5日下发通知,对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题进行专项治理。

按要求:到2010年年底以前,要对全省范围内2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况;风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况;同一房地产项目(含分期开发的房地产项目)在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实工程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。

业界表示:希望借助这次全国巡检,能够从源头规范土地审批,规范操作环节,彻底斩断开发商的“邪念”,保护广大业主的利益,促进西安楼市健康、持续发展。正是利用业主在容积率上的 “无知”,某些房产项目的非法牟利才频频得逞。现在,是时候上一堂“容积率”课了。知!容积率该咋算?

所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。

计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算。容积率与居民的舒适度成反比。

{ 建筑招聘网   www.jianzhuzhaopin.com   录入人:韩词   2009年8月4日}

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