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揭秘房价"潜规则"看看房价是怎么制定出来的
栏目:曝光台  发布时间:2011-6-22  阅读次数:3919
什么是房价?

  房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

  房价是怎么制定出来的呢?

  国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。

  目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。

  一起来算算房价的构成

  目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

  一般,房价的公式大致如下:

  地价款+建安成本+ 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价

  其中: 地价款 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金

  建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些?工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用

  税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税

  公关费用 = 宴请 + 送礼

  行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等

  综上所述, 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。

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