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小产权房的另类赌局开发者抢跑政策真空期
栏目:曝光台  发布时间:2011-12-15  阅读次数:5316

 都说2010年是小产权房的“结果年”,今年开始,国土资源部等部季三令五申小产权房不会合法化,利益各方均正在观望中央政府会对小产权房的身份作何判定。最终是剿灭还是招安,数以千万计的人在等待见分晓的时日。

    然而,棒喝之下仍未降伏,如今的小产权房开发者俨然在抢跑政策真空期。记者调查发现,北京的小产权房销售没有随着政策出台的预期而有所收敛,反而大有公然挑战主管部门忍耐力的态势。在法不责众的侥幸心理下,开发商公然叫卖小产权房,而地方政府亦是睁一只眼闭一只眼。

  多年存在的灰色现实,让小产权房市场已经形成了自己一套完整的地下流通链条,而牵系多方的利益链致之屡禁不止。

  不顾打压 顶风开发

  6月8日,北京怀柔区杨宋镇小产权房水岸江南二期被强拆完毕。5月4日,该项目登上国土部黑名单,成为国土部公开挂牌督办的典型国土资源违法案件。

  但是,“水岸江南”一期仍旧保留,这源于国土部划定的一条“生死线”:对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国小产权房处理政策出台后一并处理。

  “一案一处理”新政并没有引起小产权房开发者们的畏惧。近日,随着地铁房山线开通日期的临近,房山区的地产市场逐渐走热,小产权房亦随势走火,且推广手段与普通商品房越来越相似。

  在某知名门户网站的房产频道,推荐的房山板块在售楼盘中,就有多达8个项目为正在建设的小产权房,项目规模多则60多万平方米,少则亦有20多万平方米。

  它们的显著特征是价格普遍比同区域楼盘低50%~60%,大多项目售价在4000元/平方米左右,少部分临近轨道交通的项目则能卖到6000元/平方米以上。而在这些网络广告中,其也并不避讳这些小产权房的身份。

  房山的小产权项目除了为看房者提供免费看房班车,还在市区内设有简易售楼处,多位于公主坟、六里桥、玉泉营一带。

  房山区琉璃河镇刘李店村有一个名为燕都御景的项目,号称房山地区目前在售的最大的小产权房,总建筑面积达66万平方米,其公开宣传资料称,社区中建有97栋纯板式住宅。

  销售人员告诉记者,燕都御景实际上是滨水雅园的四期工程,目前正在打地基。滨水雅园从2006年开发,至今整个项目已经盖好了50多栋楼,入住率40%。而现在销售的是三期的项目,也只剩下3、4套房,并且是开发商从业主手中回收的二手房,均价4200元/平方米。同其他小产权房一样,这里也只接受一次性付款。

  记者实地探访发现,一条斜斜的马路将小区一分为二,东区只有十几栋楼,大部分在西区,小区内的绿化极为简单。记者看的3套二手房均为毛坯房,有一栋位于一层的两居室地面已经出现了明显的下沉,客厅部分区域还有水泥填补痕迹。

  这并非个案。在房山良乡、石楼镇、窦店镇等乡镇,均有多个小产权项目公开售卖。距离通州太玉园不远的欣桥家园,当地村民告诉记者,有几栋楼即将排号销售。而除了通州、房山,昌平、怀柔等地仍有多个小产权房在售、在建。

  据国土部门不完全统计,目前全国小产权房面积已达66亿平方米,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。其中,北京小产权房约占了当地市场总量的20%左右,深圳等城市占的比重更高,有的高达40%~50%。业内人士估计,北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。

  基数庞大给了小产权房挑战政策的理由。从2007年起,有关解决小产权房的法律法规逐渐出台,但还是阻挡不了小产权房的热销。

  房山琉璃河某小产权房项目销售人员称:“买小产权房不占你二套房的名额,因为它不是商品房,不走银行贷款,银行查不出来,而且只在当地政府有备案,但在北京市房管局没有备案,也不用给国家交税,所以可以放心购买。”

  “我们项目占用的是村集体建设用地,属于旧村改造,和村里签的是70年的合同,铁定不会拆,如果拆了,村里会给补偿。”房山东周各庄一个小产权项目的销售人员如此保证。

  灰色利益链

  “越是经济发达地区,人口越聚集,小产权与大产权房之间房价的差距越大,就越有人买。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示。

  事实上,如今的小产权房已形成了一种另类赌局:干部股东隐藏在村办企业中、开发商充当中介收取的数目庞大的二手房过户费、购房者拿几十万资金以及模糊的产权证对赌,下注各方错综编织了一条灰色利益链条。

  业内人士指出,一项从头到尾都无法受到法律保护的交易行为,能够成熟运转多年,最基层的政权组织,实际上在这其中扮演了关键的角色。

  燕都御景销售人员称,该项目属于新农村建设示范点,因此在一期开发时,拿出了6栋楼作为回迁房,其他的楼房用来对外销售,项目开发商为北京燕都立民房地产开发有限公司,为当地镇政府所聘请,所以签购房合同也是和镇政府签。

  另一位于房山的小产权项目京熙府邸亦公开宣称,项目占地面积500亩,开发商为“北京市房山区石楼镇襄驸马庄村委会”。

  最具代表性的通州区太玉园,从2006年以来,成立了系列以太玉园为名的公司,其中包括北京太玉园房地产开发有限公司、北京太玉园物业管理公司、北京太玉园商贸有限公司、太玉园(北京)投资有限公司等。

  根据北京市工商登记资料显示,有的公司是以张湾村为法人,村支书刘国利为法定代表人,有些则直接以刘国利为法定代表人,村委会主任刘春田等为股东。

  面对上级政府对小产权房的强硬态度以及高压控制手段,大部分太玉园业主抱着“甭听上面的,这儿(张湾村)做主”的心态,既成事实给了村一级政府与上级政府抗衡的底气。

  业内人士认为,如果基层政府从流通过程中摄取了利益,那么他们有足够的权力保护这种交易行为以及交易结果,尽管这一切可能并不符合法律。

  尹中立表示,大多数小产权房都打着新农村建设、旧村改造等名义,由乡政府或村委会主导开发,所获利益归集体所有。

  建造小产权房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费,绕过了层层审批关口,在销售时也不缴纳相关税费。除去这几块费用,商品住房价格可以压低70%左右,负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。

  市场火爆衍生出来的二手房交易过户费亦是一笔庞大收入。

  记者调查的通州、房山多个小产权楼盘均表示,购房者可以拿到村里发的70年使用权的房产证,自住、转让都可以。但是,转让仅限于“地下”。

  “只要交3万元/套的过户费,我们就可以帮业主卖二手房,一来开发商有固定的客户群,房子好出手,二来办手续也方便。”燕都御景销售人员称。

  几乎是所有的小产权二手房出售时均需缴纳过户费,太玉园和月亮湾晓镇所需过户费均为3万元,欣桥家园是成交额的4%,少数项目的过户费只需1万元。有的过户费由开发商收取,有的由物业公司收取。

  “除了过户费之外,没有其他任何税费,过户费只是村里面给购房人换购房合同和房本的钱。”一小产权房开发商透露。

  这是一笔很可观的收入。据太玉园附近一家中介介绍,今年前四个月,太玉园有超过200套的二手房交易量,以此计算,当地村委会或物业公司至少收取了600万元的过户费,一整年的过户费用可能超过千万元。

  “小产权房的用地、建筑、出售乃至物业的每一个经济环节中,政权组织及其代言人与村民之间的利益纠结是不可避免的。”分析人士指出,但有一点是公认的——在没有乡镇工业从根本上改变村民收入结构之前,显而易见,小产权房创造的经济价值能够取代其他农村经济形式。

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