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山东小产权房打着旧村改造旗号顶风“热卖”
栏目:曝光台  发布时间:2012-4-9  阅读次数:4798
针对小产权房违法违规建设、销售的问题,国务院近日责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求,所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售。

  就在国家对小产权房大规模清理整治行动大幕开启的时候,济南王官庄一个小产权房项目,打着旧村改造旗号依旧大肆公开销售。当地村民认为,小产权房对外销售严重违反了国家政策,650多户村民联名上书,要求停止销售,以成本价供应给当地村民,改善村民的居住环境。根据村民提供的线索,4月3日上午,记者前往该项目所在地探访。

  房子缺俩证,照样卖得欢

  这个小产权房项目名称为华冠名都二期,位于王官庄八团路东段路北,由三栋高层住宅楼组成,住宅楼的主体基本封顶,项目施工也接近尾声。该小区的一个大门口,写有“济南市旧村改造项目”字样。售楼处在施工现场东侧,外面没有设置明显的标志。

  与正规的商品房售楼处一样,屋里的墙上也挂着户型图、项目效果图,项目的沙盘也摆在显眼位置。但与正规项目不同的是,开发这个项目所需的证照,并没有按照规定摆放出来。

  因为还在假期,售楼处冷冷清清,只有三名销售人员在值班。听到记者要买房子,一位冯姓销售人员迎上前来。

  记者:现在这房子还卖吗?

  冯:卖啊!

  记者:多少钱?

  冯:(每平米)起价是6100多(元),最贵的是6800多(元)。

  记者:这么贵啊?现在没有优惠吗?

  冯:一次性付款一平米优惠200(元)。

  记者:一共三栋楼吗?

  冯:嗯,500多户吧,现在卖了一半了。

  在记者的要求下,销售人员翻箱倒柜找出了项目已经取得的三个证照,分别是土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

  记者:还缺两个证,缺两个证就往外卖啊?能办下房产证吗?

  冯:所以贷款都做不了啊,价格能接受的话可以一次性付清,也可以分两期,首期交70%,明年交房的时候再付剩下的30%。手续正在补,三年后办房产证。

  销售人员故意曲解批文,误导购房者

  虽然销售人员口口声声说后续手续正在办理,房产证三年后给办,但此后又称这只是一个口头承诺,购房合同中没有明确约定,因此办理不了房产证的风险由购房者个人承担。

  记者注意到,销售人员提供的土地证上,地类用途一项为“村民安置住房用地”,土地使用权限类型为“划拨”。显然这个项目是典型的小产权房,按照规定只能用来安置村民,不能直接在市场上销售。开发商在提交市中区政府的申请中也明确称,这个项目要安置500户村民。

  这样的房子能卖吗?不是王官庄的村民能买吗?记者试探着提出这个问题,销售人员竟然解释称,“我们走的是拆迁安置的手续。要是我们不走拆迁安置的手续就必须五证齐全才可以卖,这块地走的旧村改造手续,(土地)不用走招、拍、挂手续”,“要走招、拍、挂,那国家得先收储,然后竞拍,到时候就有可能轮不到我们来开发了”。

  在仔细阅读市中区的批文后记者发现,批文允许的是“边建设边完善手续”,而绝非销售人员口中的“边卖边完善手续”,显然销售人员是故意曲解批文内容,有意误导购房者。而按照规定,这样的房子根本无法办理预售许可证,销售人员口中三年以后拿房产证的说法,几乎不可能实现。

旧村改造房,村民却分不上

  在一位当地居民的带领下,记者走访了王官庄村。这是王官庄小区里没有改造的一块区域,当地村民的住所,多是自己建造的二三层的简易小楼。因为缺乏统一规划,这一片区民居建得杂乱无章,绝大部分民居年久失修,通道狭窄逼仄,屋里光线昏暗。一栋平房的屋顶甚至已经塌了半边,村民们称,因为房子已经没法居住,房主搬到外村租房住了。站在自己狭窄昏暗的房子前,一位当地村民说,“谁不想住好房子?可是买不起啊!”

  当地居民称,华冠名都二期是王官庄旧村改造的第四个项目,四个项目累计的建筑面积约为17万平米,和华冠名都一样,前三个旧村改造项目,绝大部分卖给了社会上的购房者,分配给当地村民的只有40多套。

  利益受损害,650户村民联名举报

  据村民介绍,华冠名都的开发企业是王官庄的集体企业——王冠集团。虽然华冠名都的项目用地属于划拨用地,但之前是属于村里的集体土地。村民们认为,建成的安置房,村民有收益权,“给政府的申请文件里,华冠名都要解决的是500户村民的安居问题,项目建成后,首先应以成本价,用公平合理的办法供应给当地村民,改善村民的居住环境,这才符合政策规定。”而显然在目前这种状况下,这个想法是村民们的一厢情愿。

  在一位村民代表家里,记者看到了厚厚一沓村民调查表。在650多户村民签名、按手印的调查表中,村民们坚决抵制华冠名都小产权房对外销售。村民代表称,春节过后,村民们已经自发组织起来,选派了村民代表,向有关部门反映了华冠名都违法违规对外销售的情况。

  买小产权房具有双重风险

  山东常春藤律师事务所资深律师宋洪昌称,在国家的高压政策下,小产权房面临着政策风险和商业风险。之所以说有政策风险,是因为违法违规的小产权房随时有被拆除的可能;之所以说有商业风险,则是因为作为资金较弱的村一级开发企业,资金链条断裂建工程烂尾,这种情况也并非没有先例。

  宋律师说,根据国家的现行政策,即便是得到政策允许的旧村改造,建设的小产权房其分配也有明确的指定对象,公开买卖,显然违法违规。而此外,小产权房中,违章建筑大量存在,按照政策这部分违章建筑应被彻底拆除。

  小产权房的流通转让存在很多限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,并不具法律性质,所以法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。

  小产权房政策处置路线

  2007年6月 原建设部发出风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。

  2007年12月 国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

  2008年1月 国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

  2008年7月 国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

  2009年9月 国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

  2010年2月 国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露,已经完成针对小产权房的调研,争取年内出台解决方案。

  2010年5月 14部委开始酝酿小产权房整治方案,对发现的问题,采取“一案一处理”,全国性处理将在小产权房治理方案出台后。

  2011年5月 国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

  2011年11月 国土部再次明确:小产权房等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。

  2012年2月 国土部称今年在全国试点处理小产权房。

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